Sayangi Rumah anda-Takaful Gadai Janji (MRTA)

 Takaful Gadai Janji (MRTA)
 

Apabila anda mengambil pembiayaan untuk membeli rumah kediaman, bangunan kedai atau pejabat, institusi kewangan yang membiayai pembelian tersebut akan menghendaki anda menyertai takaful gadai janji. Ada pakej pembiayaan yang mewajipkan anda mengambil takaful gadai janji atau sebaliknya bergantung kepada institusi kewangan tersebut. Takaful gadai janji ialah pelan takaful keluarga yang akan menyelesaikan baki pembiayaan perumahan anda sekiranya anda meninggal dunia atau hilang upaya kekal. Apabila pembiayaan perumahan telah ditebus, kediaman tersebut akan ditukar milik kepada anda atau waris anda. Anda hanya perlu mencarum sekali sahaja bagi takaful gadai janji semasa mengambil pembiayaan perumahan.

Kadar caruman bergantung kepada faktor umur, jumlah pembiayaan, kadar keuntungan, jantina, tahap kesihatan dan tempoh pembiayaan tersebut. Sekiranya anda menjual rumah tersebut atau membuat penubusan awal pembiayaan perumahan anda, maka anda layak mendapat bayaran balik caruman takaful secara pro rata ke atas tempoh takaful yang belum lupus.

Sumber caruman takaful gadai janji biasanya bersumberkan dua cara. Pertama: institusi kewangan akan memasukkan kos tersebut didalam jumlah pinjaman anda. Atau sumber kedua: anda bayar menggunakan duit poket anda. Perlu diingat kaedah pertama nampak terbaik tetapi ini menyebabkan jumlah pinjaman anda bertambah serta bayaran bulanan juga bertambah berbanding dengan kaedah kedua.

Ada beberapa kelemahan pada produk ini yang jarang diceritakan oleh pihak institusi kewangan. Disini saya cuba kupaskan agar anda atau waris anda kelak tidak terperangkap dengan produk ini. 

1)     Kadar keuntungan

Masalah ini terjadi apabila anda menggunakan kadar keuntungan berubah (BLR). Iaitu Contoh: BLR + 1%, disini contoh BLR pada masa itu adalah 5% maka kadar kiraan keuntungan pada masa itu adalah BLR (5%) + 1% = 6%. Oleh itu kiraan jumlah caruman takaful gadai janji anda adalah berdasarkan 6%. Permasalah kepada anda akan timbul apabila berlaku kematian atau hilang upaya kekal, dimana ketika itu kadar BLR telah berubah iaitu naik. Jika BLR turun tidak menjadi masalah kepada anda. Contoh BLR sekarang adalah 6.5%. Maka kadar keuntungan baru Bank adalah BLR baru (6.5%) + 1% = 7.5%. Ini bermakna nilai perlindungan takaful gadai janji terhadap diri anda adalah berdasarkan kadar keuntungan asal 6%. Tetapi semasa kejadian kadar keuntungan baru 7.5%. %-6% = 1.5%. Ini menyebabkan perlindungan takaful gadai janji anda tidak mengcukupi melindungi jumlah baki pinjaman pada masa itu. Maka anda atau waris terpaksa membayar secara tunai jumlah baki hutang yang masih tertunggak (1.5%): contoh kiraan semasa kejadian kematian atau hilang upaya kekal.

Baki pinjaman: RM100 000

Jumlah perlindungan pada masa itu: RM80 000

Jumlah baki hutang (baki pinjaman – jumlah perlindungan pada masa itu):

RM20 000

Maka anda atau waris perlu menjelaskan baki RM20 000 tersebut kepada institusi pembiayaan tersebut.

Keadaan ini banyak terjadi kerana semasa memohon pembiayaan,  anda akan meminta kos paling rendah bagi kos caruman takaful gadai janji. Maka pihak pembiaya akan mengira berdasarkan kadar BLR paling minimum. Anda terseyum riang kerana bayaran caruman rendah tetapi anda tidak sedar kesannya terhadap anda atau waris semasa proses tuntutan kelak. Permasalah ini tidak terjadi terhadap pelanggan yang menggunakan kaedah pembiayaian berkadar tetap.

2)      Pembeli bersama

Jika anda membeli rumah menggunakan dua nama contoh suami isteri: kebiasaanya anda akan menyertai takaful gadai janji menggunakan kaedah 50%:50%. Ini akan menyebabkan kos caruman anda jimat. Cuba kita lihat jika anda menggunakan kaedah 100%:100%.

Contoh: jumlah pembiayaan rumah anda adalah RM200 000.00, perbandingan kaedah 100% dengan kaedah 50%

Peminjam/kaedah	Kaedah	Perlindungan(RM)	Kos takaful (RM)
Suami	100%	200 000	8 000
	50%	100 000	4 000
Isteri	100%	200 000	7 500
	50%	100 000	3 500

Maka jumlah kos: Kaedah 100% adalah RM8000 (suami) + RM7500 (isteri) = RM15 500

Tetapi bagi kaedah 50% adalah RM4000 (suami) + RM3500 (isteri) = RM7 500

Sudah pasti anda akan memilih kaedah 50%. Akan tetapi perlu diingat bahawa semasa berlaku kematian terhadap salah seorang daripada anda. Maka perlindungan takaful hanya melindungi 50% sahaja daripada jumlah pinjaman anda. Baki selebihnya yang masih hidup perlu membayar bulanannya termasuk baki kesan kenaikan BLR seperti mana yang saya jelaskan di kesan kadar keuntungan sebelum ini.

3)      Penyakit kritikal

Takaful gadai janji tidak tidak melindungi penyakit kritikal. Jika anda memiliki produk ini tetapi anda disahkan terkena penyakit kritikal, maka anda perlu membayar pinjaman perumahan seperti biasa. Ini sebenarnya amat membebankan anda kerana kos perubatan yang tinggi serta bayaran bulanan pinjaman perlu dilunaskan. Oleh itu keadah terbaik yang anda boleh ambil dengan menyertai produk lain yang melindungi penyakit kritikal agar masalah ini dapat diatasi.

4)      Kaedah tandatangan sahaja

Ramai pengguna menggunakan kaedah menurunkan tandatangan di borang permohonan takaful gadai janji tanpa membaca isi kandungannya. Mereka percaya penuh mutlak kepada pegawai institusi pembiaya. Ini adalah satu kaedah yang salah kerana kesannya ramai yang tidak dapat membuat tuntutan takaful gadai janji disebabkan tidak mengistiharkan keadaan kesihatan yang tepat semasa memohon pinjaman perumahan. Keadaan ini terjadi kerana peminjam hanya menurunkan tandatangan dan pihak pegawai hanya tanda sihat didalam borang permohonan disediakan. Jika ini terjadi siapa yang patut dipersalahkan? Pelanggan dan institusi kewangan akan mengatakan pihak syarikat takaful cuba menafikan tuntutan, pihak takaful akan mengatakan ada masalah penipuan dalam mengisi borang kesihatan. Maka anda sebagai peminjam yang menjadi mangsa. Oleh itu baca dan jawap satu persatu keatas soalan yang diberikan. Ambil masa biar berapa lama sekalipun agar anda tidak terjerat. Jika tidak faham terma dan syaratnya minta pegawai institusi tersebut jelaskan satu persatu.

5)      Kekeliruan produk

Kes ini banyak terjadi kepada kakitangan kerajaan. Bukan maksud saya yang meminjam dengan pihak swasta tidak terjadi. Ada juga yang terjadi tapi kecil kesnya berbanding dengan mereka ynag meminjam dengan kerajaan. Ini kerana didalam produk pinjaman perumahan kerajaan mereka menawarkan dua produk takaful iaitu Takaful gadai janji dan takaful kebakaran bertempoh. Produk ini menjadi pilihan samada memyertai salah satu atau keduanya. Kebiasaanya kakitangan kerajaan akan mengambil produk Takaful Kebakaran bertempoh, ini kerana produk ini murah berbanding Takaful gadai janji. Apabila mereka boleh memilih maka mereka diberikan yang murah kerana beberapa faktor: mereka pilih sendiri atau diberi berdasarkan kepada kelayakan maksimum pinjaman. Dalam kes ini ramai kakitangan kerajaan yang saya jumpa mempunyai masalah ini. Oleh itu pastikan anda mengambil produk yang betul bukan kerana murah. Jika had kelayakan anda telah maksimum maka apa kiranya anda keluarkan duit poket sendiri bagi kos takaful, supaya anda tidak bermasalah kelak.

6)      Pembayaran balik baki caruman bila berlaku penebusan semula pembiayaan

Keadaan ini berlaku apabila anda menjual rumah anda sebelum tempoh bayaran bayaran balik selesai atau anda membuat penjelasan kesemua baki pinjaman dalam tempoh sebelumnya. Sebenarnya anda berhak mendapatkan kembali baki caruman takaful yang belum digunakan tempohnya. Oleh itu anda perlu meminta pihak institusi kewangan membuat proses tuntutan kembali dengan pihak syarikat takaful. Anda perlu membuat tindakan susulan agar proses ini berjalan dengan lancar. Jangan mengharapkan kakitangan institusi kewangan menjalankan  tugasan mereka walaupun mereka dibayar gaji. Anda perlu mengambil bahagian, ini kerana duit anda bukan duit mereka. Mereka silih berganti ditempat anda berurusan. Oleh itu anda adalah orang yang perlu lebih tahu dalam menentukan hak anda.

7)      Bayaran Mudharabah

Uniknya kontrak takaful, anda akan dibayar mudharabah apabila kontrak takaful gadai janji anda matang. Jumlah mudharabah anda adalah bergantung kepada kontrak yang anda tandatangani semasa permohonan. Syarikat takaful menawarkan kadar mudharabah berbeza mengikut kontrak masing-masing. Contoh syarikat E menggunakan kadar 80%/20%. Syarikat P: 70%/30% dan syarikat M: 70%/30%. 80% itu adalah bayaran keuntungan kepada pelanggan dan 20% itu bayaran keuntungan kepada pemilik syarikat takaful tersebut. Oleh itu pastikan anda kemaskini alamat semasa anda semasa kontrak ini hendak matang. Agar mudharabah tersebut dapat dibayar terus kepada anda oleh syarikat takaful tersebut. Bagaimana jika anda membeli insuran gadai janji dari syarikat insurans konversional, adakah anda akan mendapat bonus seperti ini juga? Jawapannya adalah tidak, produk insurans gadai janji (konversional) tidak mempunyai kontrak seperti ini. Kesemua duit bayaran premium anda akan hangus.